住宅購入に対する考えを整理してみるテスト
きっと誰もが一度は考える「人生最大の買い物」。
それは住宅購入。
富松は現在、賃貸住まいですが、現時点での考え方をまとめてみようと思います。
「住宅は賃貸と購入はどっちが得か」みたいな話題も気になるよね。
「家を建てたら一人前」という考え方
よく（年配の方から）「家を建てたら一人前」という考え方を聞きます。
ニュアンスとしては「一国一城の主」という立場から「家族を守る」という心持ち（つまり責任感や信用力に帰結する話）によってそのような言い回しや考え方が広まったのだと思います。（考え方としては素晴らしいと思います。）
但し、所得格差が広がる昨今、（サラリーマンにとっては決して安くはない）住宅ローンを妄信的に組むことがリスク管理という点において本当に正しい選択なのかは疑問の残るところです。
そもそも住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、「ローンの返済が終わるまでは一国一城の主ではない」ということを失念している方（またはそもそも認識していない方）が多いように見受けられます。
「一国一城の主」という言葉の意味は
他から援助や干渉を受けず、独立した領分をもつ者。
という意味になります。
住宅ローンを組み、抵当権付きの物件を購入している時点で、状況によっては他（債権者）からの干渉を思いっきり受けるので、ローンを返済し終わるまでは本当の意味での「一国一城の主」にはなれないことを認識する必要があります。
そもそもリスク管理ができていれば「持ち家の有無」に関わらず「一人前」だと思いますけどね。
日本の景気動向も（新型コロナの件もあり）先行きが見えないため、楽観的な展望を元に「住宅ローンを組む」という行為は「支払いが滞って破綻する」というリスクと背中合わせであることを忘れるべきではありません。
自分の人生なのだから、他人の意見で決めず、自分できちんと情報を集めて計算すれば無理かどうかは自分で判断できる。
「毎月のお支払いは賃貸と同額程度で済みますよ」は本当かどうか疑って調べるような姿勢じゃないと想定外の出費で苦しむ日々を送ることになるからね。
そもそも自分にフィットする物件を探すのって超難しい
国内で売りに出ている「不動産物件の数」はそこそこありますが、自分の希望に「フィットする物件」というのはそうそうありません。（価格というポイントを除いてもです。）
「千三つ」という言葉があるように、不動産業では「千の物件を回っても契約まで至る物件（客の条件にフィットする物件）は三つあるかどうか？」という世界なので、それこそ「当たりの物件」を見つけようと考えるなら探す労力（時間＆お金）を惜しまないぐらいの気構えがないと容易には見つけられないと思います。
実際にネットで物件を色々見てみましたが、富松が本当に知りたい以下の情報ってのは載ってないんですよね（当たり前だけどｗｗ）
- 「出勤ラッシュ時」や「帰宅ラッシュ時」の駅の込み具合
- 周辺店舗の商品価格帯や品質（生活コストにモロに影響する）
- 周辺住民の雰囲気
- 夜の治安状況
こういう「休日にフラッと訪れただけでは分からない情報」こそが、永く住み続けるために結構重要な要素であると思っています。
射撃で的を正確に撃つためには（物件購入後に後悔しないためには）
- まず狙いを定める（情報収集＆分析）
- 撃つ（購入する）
です。特に情報収集と分析に関してはやりすぎて損することは無いと思います。
実際に購入候補の物件の周辺で１週間生活してみれば色々見えてきそうだね。
理想的な物件の条件を考えてみる
自宅として不動産購入をする場合、その物件はキャッシュを生み出さず、「固定資産税」や、マンションなら「管理費」、戸建てでも「メンテナンス費用」等の固定費が発生するだけなのでバランスシート上は「資産」ではなく「負債」になります。
投資家視点では「負債」を買うお金があるなら、（よほどの資産がない限り）そのお金で「資産」を買ってインカムゲインを増やす事を優先的に考えるので、強いて住宅を購入するのであれば「状況によって資産にチェンジしやすい物件を探す」がポイントになると考えています。
「資産にチェンジしやすい」とは・・・
- 賃貸物件に変更して家賃収入を得やすい（維持コストの低さ・資産価値の継続性）
- 売却して他の資産に替えやすい（流動性の高さ）
ってことです。
言うのは簡単ですが、そんな理想的な物件が妥当な価格で一般人の目に出てくることはまずありません。
それでも一般人が良い物件を手に入れたいのであれば「放置されている割安の中古物件」をリノベーションして資産価値を上げるしかないと考えています。
株で例えると「物言う株主」が低迷している企業の株を購入し、株主提案をすることで経営改善を促し、企業価値（株価）を高めるってイメージですねｗ
購入タイミングも重要
株式投資でも言えますが、皆が買わない（買えない）状況こそが割安で手に入れられる絶好のタイミングと言えます。
別に不動産に限った話ではないですが、商品の価格設定というものは需給バランスによって決定されるからです。
よく人口動態（将来的な人口減）に起因して住宅価格下落が予想されていますが、今回のコロナショックでも（中国人投資家が手を引いたことによる）投資用物件を筆頭に値崩れが発生していますし、日本の労働者の所得低下による住宅購入マインドの低下も不動産価格の下落に拍車をかけています。
「賃貸と購入どっちがいいか？」という議論以前に「購入できないから賃貸しか選択肢がない」という人が増えてきている現実もあるよね。
新築マンションなんかはデベロッパーが価格をコントロールしているので大きな値崩れは期待できませんが、中古住宅なんかはお手頃価格で手に入る未来が近いうちに訪れるのではないかと思っています。
まとめ
現時点で富松に住宅を購入する予定はありませんが、強いて住宅を購入するのであれば以下の点に留意したいところです。
①住宅ローンは組まない：買うなら一括
②新築は買わない：割安中古住宅（競売物件でもいいかも）をリノベする
③知っている地域内で探す：調査コストをできるだけ少なくする
一括購入をした場合、当然ながら住宅ローン控除が適用されないというデメリットがありますが、「ローンによる金利」、「ローンの手数料」、「保証会社への手数料」、「団体信用手数料」といった諸々の手数料をカットすることができます。
また、投資型減税（住宅ローンを利用せずに一定要件を満たした物件を購入した場合に適用される減税措置）もあったりするので、「ローンで購入＝お得」とも言い切れないのではないかと思います。
（この辺はもうちょっと勉強してみようと思います。）
コロナ第二波が警戒されているけど、このまま経済が長期停滞するようであれば不動産の買い場がいよいよ到来しそうですね。
（でも不動産を一括買いするほどの資産はまだないのよｗｗ）